Если при выборе квартиры Вы все-таки отдали приоритет новострою, необходимо учесть ряд моментов, оценить и минимизировать ряд рисков. Несомненно, новое жилье гораздо комфортнее, а затраты на его эксплуатацию могут оказаться значительно меньше, чем в старом доме. Но прежде чем стать полноправным собственником такой квартиры, сделать в ней ремонт и въехать, инвестору необходимо учесть ряд моментом сопряжённых с процессом строительства, так и оформлением своих прав на жилье. Первое на что необходимо обратить внимание, это то время, которое Вы готовы потратить, ожидая возведения своего дома.

На сегодняшний день, как правило, ни один из новостроев не сдается в эксплуатацию в намеченные строки. Но одно если срок задержки 6-9 месяцев, совсем другое, когда стройка растягивается на годы. Причинами тому могут служить как раз проблемы, возникшие у застройщика еще на начальной стадии проектирования.

Выбирая новострой,  инвестор должен не только руководствоваться местоположением и ценой квадратного метра, но и тщательно изучить весь массив разрешительной документации у застройщика. Наиболее типичными проблемами, с которыми сталкивается застройщик (а значит в дальнейшем и инвестор) это отсутствие надлежащим образом оформленных прав на земельный участок под застройкой, невозможность по каким-либо причинам получить технические условия во всевозможных организациях (таких как водоканал, облэнерго,теплоэнерго), проблемы з разрешительным документом на саму стройку, который выдается ГАСКом и т.д.

Другим немаловажным моментом является репутация и намерения самого застройщика. Нередко, продажа квартир в новостроее является для недобросовестного застройщика лишь способом собрать деньги с инвестором, а задача построить сам дом отходит на второй план. Чтобы не стать жертвой обычной строительной пирамиды, покупателю необходимо убедиться, что застройщик и его подрядные организации действительно располагают достаточными ресурсами для завершения строительства (наличие строительной техники, квалифицированных специалистов).

Ну и, конечно, инвестор не должен сугубо формально относиться к тем документам, которые он подписывает в отделе продаж. Очень часто покупатель обращается к специалистам на стадии, когда договор инвестирования подписан, и часть денег уже уплачена. Сам же договор должен в мельчайших подробностях регламентировать права и обязанности, как инвестора, так и застройщика. 

Покупая готовую квартиру на вторичном рынке, Вы избегаете ряда рисков, которые присущи новострою. Покупатель не ждет достройки и введения в эксплуатацию, не всегда надо тратиться на дорогостоящий ремонт, все коммуникации подключены – заезжай и живи.

Но самом деле, проблем может оказаться еще больше, а узнать о них покупатель может как на следующий день после покупки, так и через годы. Любой объект недвижимости, как и человек,  имеет свою историю, иногда не очень хорошую. В случае с недвижимостью эта история – "юридическая". При самой лишь сделке нотариус проверит квартиру за действующие аресты, и в случае если таковые отсутствуют, без проблем оформит сделку.

Но это далеко не гарантия, что добросовестного покупателя могут возникнуть проблемы, связанные с бесконечными судебными тяжбами, финалом которых может стать даже потеря имущества. Среди наиболее типичных проблем это неразрешенные имущественные споры между старыми собственниками. Кто-то может "случайно вспомнить", что при распределении наследства его права были нарушены, кто-то "недоделил" имущество после развода. Нередко, покупатель вообще может стать жертвой аферистов, продающих имущество им не принадлежащее.

Максимально обезопасить себя возможно лишь тщательно изучив всю цепочку переходов прав на квартиру, информацию о судебных тяжбах между собственниками (как бывшими, так и настоящими), долговых обязательствах продавца и т.д.

Наверное, каждый покупатель перед приобретением квартиры задает себе вопрос "покупать "вторичку" или инвестировать в новострой?"

Если с покупкой квартиры на вторичном рынке более-менее все ясно (заключение нотариального договора купли-продажи), то механизмов инвестирования в новое жилье в Украине представлено целое множество.

Рассмотрим детальнее как раз второй случай. От того какой вид инвестирования предлагает именно Ваш продавец, будет зависеть не только вид договора, но и стоимость такой квартиры, а также тот набор рисков, с которыми может столкнуться инвестор. На сегодняшний день, в Украине наиболее распространённые схемы привлечения инвестиций в недвижимость выглядят следующим образом:

- заключение договора участия в фонде финансирования строительства (ФФС). В таком случае покупатель передает деньги в доверительное управление финансовой компании, а та, в свою очередь, финансирует застройщика. Схема такого инвестирования урегулирована отдельным специальным законом.

- заключение договора купли-продажи имущественных прав (инвестиционного договора). В таком случае продавцом выступает либо заказчик строительства (застройщик), либо отдельно уполномоченное на привлечение средств юридическое лицо (поверенный застройщика). Такая схема, таит в себе много потенциальных рисков, но является одной из наиболее распространённых:

- заключение предварительного договора купли-продажи. По сути, продавец и покупатель договариваются о заключении основного договора, в будущем (после введения дома в эксплуатацию), а покупатель, в рамках предварительного договора выплачивает определенную суму, которая потом зачтется при заключении основного договора.

 - заключение договора купли-продажи ценных бумаг и договора об участии в строительстве. Заказчик эмитирует ценные бумаги (чаще всего облигации), стоимость единицы которых соответствует одному квадратному метру. Покупатель в свою очередь производит поэтапный выкуп таких облигаций. После введения дома в эксплуатацию стороны заключают договор мены ценных бумаг на квартиру;

- вступление покупателя в кооператив. В таком случае покупатель вносит свой пай в пользу кооператива. Стоимость пая соответствует стоимости квартиры. После введения дома в эксплуатацию кооператив обменивает пай на готовую квартиру.

Каждая из перечисленных схем имеет как свои плюсы, так и минусы.
Заведомо отвергать одну и безоговорочно доверять другой не стоит, ведь многое зависит от добропорядочности застройщика и наличия у него разрешительных документов.